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전세계약 시 발생할 수 있는 사기를 예방하기 위한 필수 체크포인트를 소개합니다. 임대인과 임차인이 모두 알아야 할 계약서 작성 주의사항, 등기부등본 확인 방법, 전세가율 점검, 세금체납 여부 확인 등 전세사기 예방을 위한 핵심 정보를 총정리했습니다. 안전한 전세계약을 위한 필수 가이드를 지금 확인하세요.
전세계약, 왜 주의해야 할까?
최근 들어 '깡통전세', '전세사기' 등의 용어가 자주 등장하고 있습니다. 이는 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 증가하고 있다는 것을 의미합니다. 전세계약은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 큰 금액이 오가는 중요한 계약이기 때문에 계약서 작성 시 세심한 주의가 필요합니다. 특히 권리제한사항이나 과도한 전세가격으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있어 철저한 사전 확인과 신중한 접근이 필수적입니다.
전세사기의 주요 유형
깡통전세
깡통전세란 매매가격보다 전세 가격을 높게 체결해 보증금을 가로채는 사기 유형입니다. 주로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 발생하는 경우가 많습니다. 이런 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 '갭투기'를 통해 해당 주택을 사들이는데, 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있어 사실상 임대인의 몫은 거의 없습니다.
이중계약/중복계약
이중계약/중복계약은 중개인이 세입자, 집주인과 계약을 다르게 맺거나 주택 한 채로 여러 세입자와 동시 계약하는 사기 수법입니다. 집주인이 새로운 세입자에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 사례가 종종 있습니다. 결과적으로 집은 1개인데 계약서는 2장인 상황이 발생하게 됩니다.
전입신고 악용 사례
임대인이 임차인의 대항력 발생시점을 악용하여 피해를 입히는 사례도 있습니다. 임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없는 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어가는 경우가 있습니다.
전세계약 전 필수 체크포인트
1. 적정 전세가격 확인하기
전세가격이 적정한지 확인하는 것이 중요합니다. 서울시 전세가격상담센터를 이용하여 적정 전세가격을 확인할 수 있습니다. 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 온라인으로 신청 가능합니다.
2. 전세가율 확인하기
전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율입니다. 전세가율이 80%를 초과하면 위험 신호로 볼 수 있습니다. 높은 전세가율은 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이 높다는 것을 의미합니다.
3. 등기부등본 확인하기
등기부등본을 통해 임차주택의 근저당, 압류 등 권리제한사항을 확인해야 합니다. 계약 전 반드시 열람하여 임대인이 실소유자인지, 주택에 담보가 설정되어 있는지 체크해야 합니다.
4. 건축물대장 확인하기
건축물대장을 통해 무허가, 불법건축물 여부 및 주택용도를 확인해야 합니다. 불법 건축물일 경우 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다.
5. 임대인 체납세금 확인하기
임대인의 미납 국세를 확인하는 것이 중요합니다. 세금 체납이 있으면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 안심전세 앱을 통해 임대인의 동의를 받아 국세 및 지방세 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
6. 공인중개사 및 집주인 확인하기
공인중개사의 자격 및 집주인 신분을 확인해야 합니다. 한국 공인중개사 협회 홈페이지를 통해 해당 중개업소가 개업 신고가 잘 되어 있는지 확인할 수 있습니다. 특히 공인중개사로 위장한 중개 보조원은 아닌지 반드시 파악해야 합니다.
7. 중개물건 등록 확인하기
다수의 중개업소에 동일 물건이 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 여러 중개업소에 등록된 물건은 이중계약의 위험이 있을 수 있습니다.
8. 보증보험 확인하기
HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금 반환 보증이 가능한 집인지 확인하고, 불가능할 경우 계약을 재고해볼 필요가 있습니다.
계약서 작성 시 주의사항
계약 당사자 정보 확인
계약서의 임대인과 임차인, 그리고 공인중개사란에서 확인되는 각각의 계약 당사자들의 정보가 현재 계약을 진행하고 있는 사람과 정확히 일치하는지 체크해야 합니다. 계약 당사자의 주민등록증 또는 운전면허증과 대조해서 확인하는 것이 좋습니다.
부동산 정보 확인
등기부의 표제부에 표시된 부동산 정보와 계약서상의 정보가 동일하게 표시되었는지 확인해야 합니다. 이 정보는 주로 부동산 계약서의 맨 윗부분에 기재되어 있는 경우가 많습니다.
대리인 계약 시 유의사항
임대인 대신 대리인이 계약에 참여할 경우, 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 대조하여 동일한지 체크하고 임대인과 직접 통화하여 위임장의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.
특약사항 작성
계약서 작성 시 특약사항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 특히 전세보증금 반환보증 가입불가 시 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다는 문장을 계약서 특약 사항란에 기재해 두는 것이 좋습니다.
계약서 작성 실수 TOP 5
- 임대인과 실소유자가 다른 경우
- 특약 사항 미기재 (예: 수리비 부담 주체)
- 확정일자 미신청
- 전입신고 누락
- 보증금과 실제 지급금액 불일치
계약 후 필수 조치사항
확정일자와 전입신고의 중요성
확정일자는 임대차 보호를 위해 계약서에 도장을 받는 절차로, 동사무소에서 신청할 수 있습니다. 전입신고는 실제 거주 이전 신고로, 보증금 보호 및 대항력 확보를 위한 핵심 절차입니다. 둘 다 완료되어야 전세보증금 반환 보장이 가능해집니다.
잔금 지급 전 재확인 사항
잔금을 지급하기 전에 다음 사항을 반드시 재확인해야 합니다:
- 근저당, 압류, 기존 세입자의 임차권 등기 등 등기부등본상 권리관계 변동 여부
- 다가구 주택의 경우 전입세대열람내역서 및 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 보증금 변동 확인
- 건축물 대장상 위반 건축물 여부
- 안심전세 앱을 통한 집주인의 세금 체납 여부
전세사기 예방을 위한 추가 도구
HUG 전세사기예방센터
주택도시보증공사에서 운영하는 '전세사기예방센터'를 방문하면 전세사기 유형과 대처방안, 계약 시 확인해야 할 사항이 일목요연하게 정리되어 있습니다. 계약 과정에 따라 구성된 체크리스트를 참고하고, 임차인의 대항력을 키우기 위해 임대차 신고와 전입신고는 빠른 시일 내에 진행하는 것이 좋습니다.
안심전세 앱
안심전세 앱을 통해 임대인 정보 조회, 악성 임대인 조회, 세금 체납 여부 확인, 공인중개사 정보 확인 등 다양한 정보를 확인할 수 있습니다. 특히 임대인 정보 조회 동의를 요청하면 임대인에게 동의 여부를 묻는 카카오톡 메시지가 전송되어 임대인이 본인 인증 후 조회 동의를 해주면 국세 및 지방세 세금 체납 여부와 보증금 지급 여부를 바로 확인할 수 있습니다.
결론
전세계약은 큰 금액이 오가는 중요한 계약이므로 계약서 작성 시 세심한 주의가 필요합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 적정 전세가격 확인, 등기부등본 확인, 임대인 체납세금 확인, 공인중개사 확인 등 다양한 체크포인트를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 계약 후에는 확정일자와 전입신고를 반드시 완료하고, 잔금 지급 전에 권리관계 변동 여부를 재확인하는 것이 중요합니다. 이러한 주의사항을 잘 지킨다면 안전한 전세계약을 체결할 수 있을 것입니다.
자주 묻는 질문
Q: 전세가율이 높으면 왜 위험한가요?
A: 전세가율이 80%를 초과하면 임대인이 보증금을 반환할 능력이 부족할 가능성이 높습니다. 이는 임대인이 주택 가치의 대부분을 세입자의 보증금으로 충당하고 있다는 의미로, 주택 가격이 하락하거나 임대인에게 재정적 문제가 생길 경우 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있습니다.
Q: 확정일자와 전입신고는 언제 해야 하나요?
A: 계약 체결 후 가능한 빨리 진행하는 것이 좋습니다. 확정일자와 전입신고는 임차인의 대항력을 확보하는 중요한 절차로, 둘 다 완료되어야 전세보증금 반환 보장이 가능해집니다.
Q: 전세보증금 반환보증이란 무엇인가요?
A: 전세보증금 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)와 같은 기관에서 제공하는 서비스로, 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 계약 시 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인하고, 가입이 불가능할 경우 계약을 재고해볼 필요가 있습니다.
Q: 임대인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요?
A: 국세는 전국 세무서, 지방세는 전국 지자체에서 확인할 수 있습니다. 또한 안심전세 앱을 통해 임대인의 동의를 받아 국세 및 지방세 세금 체납 여부를 간편하게 확인할 수 있습니다.
Q: 계약 후 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 하나요?
A: 계약 후 임대인이 바뀌는 경우, 등기부등본을 확인하여 소유권 이전 여부를 확인하고, 새로운 임대인과의 관계를 명확히 해야 합니다. 또한 전세보증금 반환 보증이 유지되는지 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.