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전월세 신고제(주택임대차신고제)는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입된 제도입니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약에 해당하며, 계약 체결 후 30일 이내 신고해야 합니다. 이 글에서는 전월세 신고제의 대상, 신고 방법, 장점 및 주의사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전월세 신고제란 무엇인가?
전월세 신고제는 주택 임대차 계약 체결 시 계약 당사자가 임대료, 임대기간 등 계약 주요 내용을 신고해야 하는 제도입니다. 2021년 6월 1일부터 시행된 이 제도는 임대차 시장정보를 투명하게 공개하여 주택임대 소득을 분명하게 하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되었습니다.
이 제도는 문재인 정부 시절 도입된 '임대차 3법'의 핵심 내용 중 하나로, 전월세상한제, 계약갱신청구권과 함께 임대차 시장의 안정과 공정성을 강화하기 위해 설계되었습니다. 주택 임대차 계약의 투명성을 높이고, 임대인의 세금 탈루를 방지하며, 임차인의 권익을 보호하는 것이 주요 목적입니다.
전월세 신고제 대상 및 기준
신고 대상 주택
전월세 신고제의 대상은 임대차 계약을 체결한 주거용 건물로, 다음과 같은 주택이 포함됩니다:
- 아파트
- 다세대 주택
- 단독주택
- 상가 건물 내 주택
- 고시원
- 기숙사
- 무허가 건축물(주거용)
주거 이외의 목적인 업무용 사무실, 상가, 오피스텔 등은 신고 대상에 해당하지 않습니다. 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에는 신고할 필요가 없습니다.
신고 대상 금액 기준
전월세 신고제는 다음 조건 중 하나에 해당하는 임대차 계약에 적용됩니다:
- 보증금이 6천만 원을 초과하는 경우
- 월세가 30만 원을 초과하는 경우
이 두 조건 중 하나만 충족해도 신고 대상이 됩니다. 예를 들어, 보증금이 5천만 원이지만 월세가 35만 원인 경우에도 신고해야 합니다. 반대로 보증금이 7천만 원이고 월세가 25만 원인 경우에도 신고 대상입니다.
신고 유형
전월세 신고는 다음과 같은 유형으로 구분됩니다:
- 신규·갱신신고: 모든 신규 계약과 임대료 변동이 있는 갱신 계약
- 변경신고: 계약체결된 신고건의 임대기간 중 임대료 변경 건
- 해제신고: 계약체결된 신고건의 임대기간 개시 전 해제 건
보증금 또는 월세 금액에 변동이 없이 갱신된 임대차 계약(묵시적 갱신 포함)은 신고 대상이 아닙니다.
전월세 신고 방법 및 절차
신고 의무자
임대인과 임차인 모두에게 신고 의무가 있으며, 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 합니다. 다만, 편의를 위해 다음과 같은 방법으로 신고할 수 있습니다:
- 임대인과 임차인 중 한 명이 공동 날인한 임대차 계약서를 제출하면 공동신고로 인정
- 공인중개사 등에게 위임하여 신고 가능(위임장 첨부 필요)
신고 방법
전월세 신고는 다음 두 가지 방법으로 할 수 있습니다:
- 방문 신고: 임대한 주택의 관할 동주민센터 통합민원창구에서 신청
- 온라인 신고: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통한 비대면 신고
온라인으로 신고할 경우, 계약서 원본을 PDF, JPG 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진 파일을 첨부하여 신고하면 됩니다.
전입신고와의 관계
전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주됩니다. 다만, 계약 후 30일이 지나 전입신고하게 될 경우, 계약 후 30일 이내에 임대차 신고를 먼저 하고 실제 입주 후 전입신고를 해야 합니다.
전월세 신고제의 장점
임차인 권리 보호 강화
- 임대차 계약 정보를 명확히 관리하여 임차인의 권리 보장
- 계약서만 있으면 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금에 대한 우선변제권 확보
- 온라인 신고 도입으로 확정일자를 부여받기 위해 주민센터를 방문해야 하는 번거로움 감소
임대차 시장 투명성 제고
- 임대차 가격, 기간, 갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개
- 임차인은 주변의 신규 및 갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사결정 가능
- 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정 임대료 책정에 도움
정책 수립을 위한 데이터 확보
- 정부는 전월세 신고를 통해 축적되는 방대한 데이터를 활용하여 임대차 시장의 동향을 정확하게 분석
- 주거 안정 정책 수립 및 평가의 기초 자료로 활용 가능
- 보다 효과적이고 현실적인 정책 수립에 기여
전월세 신고 시 주의사항
신고 기한 준수
계약 체결 후 30일 이내에 신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 최초 신고 누락 시 최대 100만 원, 변경 신고 누락 시 최대 50만 원의 과태료가 부과될 수 있으므로 기한을 반드시 준수해야 합니다.
계약 정보 확인
임대차 계약서 상의 정보와 신고 내용이 일치해야 합니다. 신고 항목은 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용입니다.
신고 의무 인지
임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있으며, 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 한 명이 신고하면 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보됩니다.
전월세 신고제 위반 시 제재
전월세 신고제를 위반할 경우 다음과 같은 제재가 있습니다:
- 미신고 또는 거짓신고 시 100만 원 이하의 과태료 부과
- 1억 원 미만 전월세 계약을 한 후 3개월 이내에 신고하지 않으면 4만 원의 과태료
- 계약일로부터 2년이 지날 때까지 신고하지 않으면 최대 과태료 100만 원
다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 예외로 인정될 수 있습니다.
결론
전월세 신고제는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권익을 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약에 해당하는 경우, 계약 체결 후 30일 이내에 신고해야 합니다.
이 제도를 통해 임대차 계약 정보가 투명하게 공개되고, 확정일자가 자동으로 부여되어 임차인의 권리가 보호됩니다. 또한, 임대차 시장의 정보 비대칭성을 해소하고 건전한 시장 질서를 확립하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
임대차 계약을 체결하거나 갱신할 때는 반드시 신고 기한과 절차를 숙지하여 불이익을 방지하시기 바랍니다. 전월세 신고제는 단순히 법적 의무를 넘어서, 임차인과 임대인 모두에게 긍정적인 영향을 미치는 중요한 제도입니다.
자주 묻는 질문
Q: 6월 1일 이전에 계약한 것도 신고해야 하나요?
A: 아닙니다. 2021년 6월 1일 이후에 최초로 계약 체결되거나 갱신(변경)된 계약에 대해서만 계약체결일부터 30일 이내에 신고하면 됩니다.
Q: 보증금이 6천만 원 이하이고 월세가 30만 원 이하인 경우에도 신고할 수 있나요?
A: 신고제 시행지역의 보증금 6천만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하의 임대차 계약은 신고대상이 아닙니다. 이 경우 확정일자는 기존 방식(방문, 수수료 발생)에 의해 신청 가능합니다.
Q: 임대차 계약서가 꼭 있어야 하나요?
A: 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고도 가능합니다. 하지만 임대차 신고를 편리하게 처리하고 확정일자 자동부여를 위해서는 계약당사자 중 1인이 계약서를 제출하여 신고하는 것을 권장합니다.
Q: 전입신고만 하면 임대차 신고가 자동으로 되나요?
A: 전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 처리가 가능합니다. 다만, 계약 후 30일이 지나 전입신고하게 될 경우 계약 후 30일 이내 임대차 신고를 먼저 신고하고 실제 입주 후 전입신고 해야 합니다.
Q: 임대차 신고를 하면 확정일자는 어떻게 부여받나요?
A: 임대차 신고를 할 때 계약서를 함께 제출하는 경우 '임대차계약신고필증' 필증 교부 시 우측 상단에 확정일자 번호가 표기됩니다. 임대차신고 접수가 완료된 날부터 확정일자의 효력이 발생합니다.